こんにちは~!
今日は、住宅ローンの借り換えについて書いていきます。
と言っても、私が住宅ローンを借り換えたわけではなく、借り換えをした方の登記手続を代理でやったということです。
それでは、どうぞ!
住宅ローンの借り換えの登記手続では、抵当権の設定と抵当権の抹消登記を行います。
今回の借入先の抵当権設定と既に設定してある抵当権の抹消です。
この登記手続で問題になってくるのは、登記申請の順番です。
抵当権設定が先か、抵当権抹消が先か。
融資当日の流れは、
今回の借入先からお金を借りる(抵当権設定契約)
↓
前回の借入先に返済する(抵当権抹消)
こんな感じになるはずです。
ですので、この流れに沿うように申請するのであれば、前回設定した抵当権が抹消される前に、今回の抵当権を設定することになります。
完済し終わっているとはいえ、今回設定する抵当権の順位が2番(外形上)になります。
しかし、金融機関によっては順位が1番でないとダメというところがあります。
では、どうするのか?
予め前回の借入先に、借り換えの融資当日に抹消登記に必要な書類を受け取りたいと伝え、打合せをしておく必要があります。
前回の借入先に完済手続に必要な準備を予めやっといてもらわなきゃいけませんし、融資当日に振込の確認をしてもらわなきゃいけません。
そうでないと、後日に抵当権抹消に必要な書類が交付されることになりかねません。
まぁ今回の借入先がどうしても当日に抹消しないとダメと言うのならですが。
抵当権の抹消は後日で良いという金融機関もあります。
借り換えの登記手続の依頼があった際には、借り換えの金融機関に抵当権の抹消は後日でも大丈夫かしっかり確認をしておく必要があります。
手続には関係ないですが、借り換えの手続では司法書士の費用が高くなってしまうため申し訳ない気持ちに少しなってしまいます。
報酬が高いわけではなく、登録免許税が高くなってしまうのです。
家の新築時の登記の際には、減税を受けられるのですが、借り換えの際には、特に減税の制度がないため登録免許税が高くなってしまいます。
債権額によっては、司法書士費用の半分以上が登録免許税に、、、
住宅ローンの借り換えは、ただ金利等がお得になる等のメリットだけでなく、登記手続が必要になり、それに結構な費用がかかることも知っておかなくてはいけませんね!
まぁこれは銀行マンが知っていれば良いことで、銀行マンから予めお客様に伝えなくてはいけません。
銀行マンからその話があれば、その銀行マンはなかなか優秀だと思います。
借り換えの登記費用が結構高いことを忘れている銀行マンが多いような気がします。
仕方のないこととはいえ、結構な金額になった登記費用のご請求書をお客様に渡す際には、毎度緊張してしまいます。
仕事の受任から費用の請求まで、自営業なら全て自分でやらなくてはいけません。
接客が苦手な私ですが、なんとか頑張っています。
今日はこれで終わります!
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